Quantos dias de atraso a construtora pode ter sem pagar nada?

Até 180 dias corridos, contados da data prevista em contrato para a conclusão do empreendimento, e apenas se esse prazo de tolerância estiver expressamente pactuado de forma clara e destacada, como exige o art. 43-A da Lei 4.591/1964. Dentro desse período, o atraso não enseja penalidade nem autoriza a resolução do contrato. Sem cláusula expressa e destacada, não há tolerância alguma, e a mora passa a correr da data originalmente ajustada.

O que o comprador pode exigir quando o atraso ultrapassa os 180 dias?

A lei oferece duas saídas que não se somam. O adquirente que não deu causa ao atraso pode promover a resolução do contrato, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos contados da resolução. Ou pode manter a compra e receber, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada pro rata die.

É possível cumular a multa contratual com lucros cessantes por atraso na entrega?

Em regra, não. No Tema 970 dos recursos repetitivos, o STJ firmou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar o adimplemento tardio e, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta a cumulação com lucros cessantes. A ressalva está na expressão em regra: a Terceira Turma já admitiu a cumulação em caso no qual a multa contratual foi fixada em patamar substancialmente inferior ao valor locatício do imóvel.

O contrato só prevê multa contra o comprador. Isso favorece a construtora?

Não necessariamente. Pelo Tema 971 do STJ, no contrato de adesão firmado entre comprador e construtora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. O tribunal acrescentou que obrigações heterogêneas, de fazer e de dar, serão convertidas em dinheiro por arbitramento judicial.

A expedição do habite-se significa que o imóvel foi entregue?

Não. O auto de conclusão da obra é ato administrativo que atesta a aptidão do prédio para ser ocupado, e não a entrega ao comprador, que se dá com a disponibilização efetiva das chaves, após vistoria e cumprimento das obrigações contratuais. Um empreendimento pode obter o habite-se dentro do prazo e ainda assim entregar a unidade meses depois. É a indisponibilidade da posse que mede o prejuízo do adquirente.

Direito do Consumidor

Atraso na Entrega do Imóvel: O Que Exigir da Construtora

Passados os 180 dias de tolerância, cabe rescindir com devolução integral em até 60 dias ou manter o contrato com 1% do valor pago por mês.

Por Dra. Dilma Rocha da Silva Lima · OAB/DF 47.108 22 de abril de 2026

Vencido o prazo de tolerância de até 180 dias corridos — quando expressamente pactuado —, o comprador de imóvel na planta escolhe entre duas saídas: promover a resolução do contrato e receber de volta a integralidade dos valores pagos, corrigidos, em até 60 dias corridos contados da resolução, ou manter a compra e exigir 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso. As duas alternativas estão no art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, e a lei proíbe que sejam somadas. O que ela não resolveu — a cumulação com lucros cessantes e o contrato que só prevê multa contra o comprador — foi enfrentado pelo Superior Tribunal de Justiça.

A discussão tem endereço frequente em Brasília. Dos quatro recursos especiais que o STJ selecionou para fixar, em 2019, as teses sobre penalidades por atraso na entrega de imóvel na planta, três vieram do TJDFT. Não é acaso: o ritmo de lançamentos em Águas Claras, no Noroeste e nas frentes de expansão do Recanto das Emas multiplicou contratos de adesão com a mesma arquitetura de cláusulas.

O prazo de tolerância de 180 dias e o que ele não autoriza

O art. 43-A da Lei 4.591/1964 diz que a entrega em até 180 dias corridos da data contratualmente prevista para a conclusão do empreendimento não dá causa à resolução do contrato nem enseja penalidade ao incorporador. A frase costuma ser lida pela metade: o benefício depende de o prazo ter sido expressamente pactuado, de forma clara e destacada. Contrato que esconde a tolerância em cláusula genérica sobre caso fortuito não a tem, e a mora começa na data contratual de conclusão da obra.

O prazo corre em dias corridos e não se reabre por remarcação unilateral do cronograma. Convém delimitar o alcance da regra: a tolerância de 180 dias pertence à incorporação imobiliária. O parcelamento do solo urbano recebeu, da mesma Lei 13.786/2018, o quadro-resumo do art. 26-A e o regime de restituição do art. 32-A da Lei 6.766/1979, mas não um prazo de tolerância com esse desenho.

Duas saídas depois de vencida a tolerância

Ultrapassado o prazo, a escolha pertence ao adquirente adimplente, não à construtora, e a alternativa mais vantajosa depende de quanto já foi pago, do financiamento e do interesse na unidade.

Resolução com devolução integral

Pelo § 1º do art. 43-A, se a entrega ultrapassar a tolerância e o adquirente não tiver dado causa ao atraso, ele pode promover a resolução do contrato, com devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução, corrigidos pelo índice contratual. Integralidade significa integralidade: sem retenção de corretagem ou de despesas administrativas. É a direção da Súmula 543 do STJ, de 2015, que determina a imediata restituição das parcelas pagas, integral quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva do promitente vendedor.

Manutenção do contrato com indenização mensal

Quem prefere ficar com o imóvel tem, pelo § 2º, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, devida por ocasião da entrega da unidade. O § 3º veda cumular essa multa com a do § 1º, que trata da inexecução total. O cálculo incide sobre o valor pago, não sobre o preço do imóvel: em contratos pouco amortizados, a indenização legal pode ficar bem abaixo do prejuízo de quem paga aluguel enquanto espera.

O que o STJ firmou sobre multa, lucros cessantes e cláusula penal

Em 22 de maio de 2019, a Segunda Seção do STJ julgou dois temas repetitivos. No Tema 970, decidido nos REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, firmou-se que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. A expressão em regra não é ornamento: a Terceira Turma, ao aplicar esse precedente, já admitiu a cumulação em caso no qual a multa fora fixada em patamar substancialmente inferior ao equivalente locatício. Multa simbólica deixa de exercer a função que justificaria excluir os lucros cessantes.

No Tema 971, julgado na mesma sessão nos REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, o tribunal enfrentou a assimetria mais comum dos contratos de adesão: havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, e as obrigações heterogêneas serão convertidas em dinheiro por arbitramento judicial. A multa que o contrato reservou ao comprador passa a servir de parâmetro contra quem o redigiu.

Um detalhe temporal é decisivo. Ao julgar esses temas, a Segunda Seção acolheu questão de ordem, em 27 de março de 2019, para não aplicar diretamente a Lei 13.786/2018: os contratos discutidos eram anteriores. O entendimento que prevalece é o da aplicação prospectiva: o regime legal do distrato alcança contratos celebrados a partir da vigência da lei, publicada e em vigor desde 28 de dezembro de 2018. Identificar a data de assinatura é o primeiro passo da avaliação — e uma das razões pelas quais a revisão do contrato antes da assinatura pesa tanto.

Habite-se, vistoria e entrega das chaves

O habite-se, ou auto de conclusão da obra, é ato administrativo que atesta a aptidão da edificação para ser ocupada. Ele não equivale à entrega: entre a certidão e a posse costumam existir vistoria, correção de vícios, individualização de matrícula, ligações definitivas e quitação do saldo devedor. A própria lei separa as duas coisas: o art. 35-A, XII, da Lei 4.591/1964 exige que o quadro-resumo indique o termo final para obtenção desse auto e os efeitos da intempestividade previstos no art. 43-A; o inciso IX manda constar o prazo para quitação das obrigações do adquirente depois de obtido o documento.

Na vistoria, o registro escrito é o que sobra depois: ressalvas anotadas em termo assinado, com fotografias datadas, sustentam o pedido de reparo e a discussão sobre a data real da entrega. O rateio das despesas condominiais costuma ser vinculado à disponibilização efetiva da posse, assunto vizinho ao dos conflitos de condomínio e os limites da lei.

Quando é o comprador que desiste: distrato e retenções

O art. 67-A da Lei 4.591/1964 regula a hipótese inversa. Havendo distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, ele tem direito à restituição das quantias pagas ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual, deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga. Responde ainda, pelo período em que teve a unidade disponibilizada, por impostos reais, cotas condominiais e fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

Sob o regime do patrimônio de afetação, dos arts. 31-A a 31-F da mesma lei, a equação muda: a pena convencional pode chegar a 50% da quantia paga, mas a restituição deve ocorrer em até 30 dias após o habite-se. Fora dele, o remanescente é pago em parcela única após 180 dias contados do desfazimento, prazo que cai para 30 dias se houver revenda antes. Em loteamentos, o art. 32-A da Lei 6.766/1979 trabalha com outros números: cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato e fruição de até 0,75%.

Dois pontos passam despercebidos. O § 9º do art. 67-A afasta a cláusula penal quando o adquirente encontra comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações, com anuência do incorporador. E o § 10 assegura o arrependimento em sete dias nos contratos firmados em estandes de vendas, com devolução integral do que foi antecipado, inclusive a corretagem — cabendo ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo por carta registrada, na forma do § 11. Os percentuais de retenção são tetos legais, não valores automáticos.

O quadro-resumo e o contrato incompleto

A Lei 13.786/2018 impôs que os contratos de compra e venda, promessa de venda ou cessão de unidades autônomas sejam iniciados por quadro-resumo. O art. 35-A lista doze informações obrigatórias — entre elas o preço total, o valor da corretagem, os índices de correção, as consequências do desfazimento com destaque negritado para penalidades e prazos de devolução, o direito de arrependimento do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor e o termo final para o habite-se.

A sanção pela omissão é pouco explorada. Faltando qualquer dessas informações, abre-se prazo de 30 dias para aditamento e saneamento; não sanada, a omissão caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. O § 2º do mesmo artigo condiciona a eficácia das cláusulas de desfazimento à anuência prévia e específica do comprador, com assinatura junto a elas e redação conforme o § 4º do art. 54 do CDC. Cláusula penal enterrada em corpo miúdo é cláusula com problema de validade — discussão que pertence tanto ao direito do consumidor quanto ao direito imobiliário e condominial.

O que reunir antes de procurar um advogado

A avaliação depende do material disponível. Documentos dispersos por e-mail, mensagens e pastas físicas costumam conter tudo o que a análise exige; falta organização e datação.

Contrato completo, quadro-resumo e aditivos, com a data de cada assinatura.
Comprovantes de todos os pagamentos, inclusive sinal, corretagem e taxas de assessoria.
Comunicados da incorporadora sobre cronograma, remarcação de datas e convocação para vistoria.
Auto de conclusão da obra, contrato de financiamento e extratos de saldo devedor.
Termo de vistoria e de entrega de chaves, com ressalvas anotadas e fotografias datadas.
Contrato de locação e recibos de aluguel pagos no período de atraso.
Protocolos de reclamação no atendimento da empresa, no consumidor.gov.br e no Procon-DF.

Sobre prazos, uma advertência sem alarmismo. A pretensão indenizatória por atraso é discutida ora sob o prazo de cinco anos do art. 27 do CDC, ora sob os prazos do Código Civil, conforme a natureza do pedido. Há ainda prazos curtos que se perdem por inércia: os sete dias do arrependimento e os 30 dias para aditamento do contrato omisso.

Como o escritório atua nesse tipo de caso

A atuação começa pela leitura técnica do contrato e do quadro-resumo: data de assinatura, forma da cláusula de tolerância, desenho da cláusula penal e regime de afetação do empreendimento. A partir daí, o escritório compara os cenários — resolução com devolução integral ou manutenção do contrato com indenização mensal — com a situação financeira e o interesse concreto do adquirente.

Havendo necessidade de discussão judicial, a construção do pedido considera os Temas 970 e 971 do STJ, a leitura que o TJDFT tem dado a esses precedentes e a documentação disponível para demonstrar a data real da entrega. O acompanhamento em Direito do Consumidor e em matéria imobiliária é conduzido por Dra. Dilma Rocha da Silva Lima. Cada situação varia, e a análise individual do contrato dimensiona o que se pode exigir — o contato com o escritório é o passo para essa avaliação.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada caso depende dos seus próprios fatos e documentos, e a leitura deste texto não cria relação advogado-cliente com a Rocha & Sá.