Conflitos de condomínio: o que a convenção pode e o que não pode

A convenção de condomínio pode disciplinar o uso das unidades e das áreas comuns, criar deveres e fixar sanções, mas não pode contrariar o Código Civil nem esvaziar o direito de propriedade: multa de mora acima de 2%, expulsão de condômino e proibições genéricas de uso não se sustentam. O regimento interno detalha a convenção e a ela se subordina. Quando a assembleia extrapola esses limites, a deliberação é atacável judicialmente.

Em Brasília e no restante do Distrito Federal o tema tem peso próprio. Ao lado das superquadras do Plano Piloto e do Recanto das Emas, o DF concentra condomínios horizontais e parcelamentos em regularização, em que convivem o condomínio edilício, o condomínio de lotes do art. 1.358-A do Código Civil e a associação de moradores. As disputas chegam às varas cíveis e aos juizados do TJDFT, e costumam depender da leitura da convenção registrada e da ata.

A hierarquia entre lei, convenção e regimento interno

Há três camadas normativas no condomínio, e confundi-las origina boa parte dos conflitos. No topo está a lei, especialmente os arts. 1.331 a 1.358-A do Código Civil. Abaixo vem a convenção, que o art. 1.333 exige subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, obrigatória desde logo para proprietários e possuidores; o registro imobiliário a torna oponível a terceiros, mas a Súmula 260 do STJ assenta que a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Na base, o regimento interno, de função operacional.

O art. 1.334 determina que a convenção fixe a quota e o modo de pagamento, a forma de administração, a competência das assembleias e o quórum, as sanções aplicáveis e o regimento. Daí duas consequências: sanção pecuniária sem base na convenção é frágil, e norma de regimento que contraria a convenção não prevalece. Tampouco prevalece cláusula que colida com norma cogente, como o corte de acesso do inadimplente às áreas comuns essenciais. Assembleia não legisla: administra dentro da moldura da lei, cautela semelhante à exigida na revisão de contrato antes de assinar.

Os quóruns do Código Civil e o que cada um autoriza

Quórum separa a deliberação válida da anulável. Pelo art. 1.352, salvo quórum especial, delibera-se em primeira convocação por maioria dos presentes que representem ao menos metade das frações ideais; em segunda convocação, o art. 1.353 admite maioria dos presentes, com votos proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção.

Alteração da convenção e mudança de destinação

Muita orientação em circulação está desatualizada. Na redação dada pela Lei 14.405/2022, o art. 1.351 submete ao mesmo patamar de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Antes disso, a mudança de destinação exigia unanimidade, regra que convenções antigas ainda reproduzem. A unanimidade permanece no art. 1.343, para a construção de outro pavimento ou de novo edifício no solo comum.

Obras necessárias, úteis e voluptuárias

O art. 1.341 classifica as obras pela finalidade: as voluptuárias, de mero deleite, exigem voto de dois terços dos condôminos; as úteis, que facilitam ou aumentam o uso, exigem maioria; as necessárias dispensam autorização e podem ser feitas pelo síndico ou, na omissão dele, por qualquer condômino. Acréscimos em partes comuns, pelo art. 1.342, dependem de dois terços dos votos.

Cotas em atraso, bem de família e a dívida que segue o imóvel

O art. 1.336, I, impõe contribuir para as despesas na proporção da fração ideal, salvo disposição diversa da convenção. O § 1º fixa o limite que mais gera discussão: quem não paga fica sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros da taxa legal do art. 406 — desde a Lei 14.905/2024, a Selic deduzido o índice de atualização monetária —, além de multa de até 2% sobre o débito. Convenções antigas que previam multa de 20% não alcançam cotas vencidas depois do Código de 2002.

O art. 784, X, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito das contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. A pretensão prescreve em cinco anos, pelo art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

A impenhorabilidade do bem de família não blinda o imóvel contra a dívida condominial, porque o art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 excepciona a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel familiar. Soma-se a isso o art. 1.345: o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios — a obrigação acompanha a coisa. Em promessa de compra e venda não registrada, a legitimidade tende a ser definida pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio. Conferir débitos antes de comprar é indispensável, cuidado também tratado no artigo sobre despejo e locação.

Multa por comportamento antissocial e o limite da punição

As sanções são escalonadas. O art. 1.336, § 2º, prevê multa pelo descumprimento dos deveres relativos à segurança, à fachada e ao sossego, limitada a cinco vezes as contribuições mensais; sem previsão na convenção, cabe à assembleia deliberar por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes. O art. 1.337 alcança o descumprimento reiterado, com multa de até o quíntuplo por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, e seu parágrafo único trata do comportamento antissocial reiterado, com multa correspondente ao décuplo, até ulterior deliberação da assembleia.

O que a lei não prevê é a expulsão: não há perda da propriedade nem exclusão do condômino, e o entendimento predominante é de que a assembleia não dispõe desse poder. A resposta é pecuniária e, conforme o caso, judicial, por ação de abstenção de conduta e reparação de danos. A multa deve ser precedida de notificação, com descrição concreta da conduta e oportunidade real de defesa.

Barulho, animais e uso das áreas comuns

O art. 1.336, IV, proíbe usar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores, e o art. 1.277 assegura o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde vindas de propriedade vizinha. No plano administrativo, a legislação distrital de poluição sonora fixa limites por zona e horário; no penal, perturbar o sossego alheio é contravenção do art. 42 do Decreto-Lei 3.688/1941. A prova costuma exigir medição técnica e histórico de reclamações.

Quanto a animais, a proibição genérica de regimento interno perdeu força: a orientação predominante no STJ é a de que o condomínio não pode vedar de forma abstrata a permanência de animal na unidade, cabendo restrição diante de risco concreto à segurança, à higiene, à saúde ou ao sossego, o que depende da prova de cada caso.

O uso das áreas comuns segue o art. 1.335, II: cada condômino usa conforme a destinação, sem excluir os demais, o que comporta horários e rodízio, mas não a exclusão permanente. Em acessibilidade, os arts. 56 a 58 da Lei 13.146/2015 e o art. 11 da Lei 10.098/2000 impõem a adequação das edificações e das áreas de uso coletivo, e a assembleia não pode recusar, por preferência estética, obra necessária ao uso por pessoa com deficiência.

Locação por temporada, plataformas digitais e destinação residencial

A locação por temporada é figura da lei do inquilinato: o art. 48 da Lei 8.245/1991 a define como a destinada à residência temporária do locatário, contratada por prazo não superior a noventa dias. Alugada como residência, ainda que por período curto, a unidade permanece na destinação residencial. O conflito surge quando a atividade assume feição empresarial — alta rotatividade, fracionamento em quartos, serviços típicos de hospedagem.

Há precedentes do STJ admitindo que, com previsão de destinação exclusivamente residencial na convenção, o condomínio restrinja a exploração de hospedagem atípica; a matéria segue controvertida e a solução varia conforme os fatos. A chave está na convenção registrada e na configuração concreta da atividade, não no nome da plataforma. Proibição criada só por regimento interno, sem alteração da convenção pelo quórum do art. 1.351, fica mais exposta a questionamento judicial.

Convocação, assembleia virtual e anulação de deliberações

O art. 1.350 obriga o síndico a convocar anualmente a assembleia ordinária para aprovar orçamento, contribuições e contas, eleger substituto e eventualmente alterar o regimento; se não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo. As extraordinárias seguem o art. 1.355.

A regra mais decisiva para quem pretende anular uma deliberação está no art. 1.354: a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados. Convocação enviada a parte dos proprietários, pauta genérica, desrespeito à antecedência da convenção, cômputo do voto de inadimplente — que, pelo art. 1.335, III, vota estando quite — e procurações irregulares são vícios frequentes. O Código Civil não fixa prazo próprio para a ação anulatória, e impugnar de imediato é mais seguro.

Desde a Lei 14.309, de 8 de março de 2022, a assembleia eletrônica deixou de ser expediente excepcional. O art. 1.354-A, por ela inserido no Código Civil, admite convocação, realização e deliberação em ambiente virtual, desde que a convenção não vede a possibilidade e sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto; os §§ 1º a 3º do art. 1.353 permitem converter a reunião em sessão permanente quando não atingido o quórum especial. Ata, identificação dos participantes e trilha de votação são centrais para a validade.

O que reunir antes de questionar uma deliberação do condomínio

A análise de um conflito condominial depende menos de relato que de documento. Convém reunir:

• a convenção integral, com certidão do registro imobiliário e alterações posteriores;
• o regimento interno vigente e a ata da assembleia que o aprovou;
• o edital de convocação da assembleia impugnada, com prova de envio e data, a ata, a lista de presença e as procurações;
• boletos e planilhas de débito, na discussão de cobrança, e a notificação prévia, no caso de multa;
• registros da conduta discutida, como laudo de ruído, boletim de ocorrência e imagens datadas.

Quem julga indevida a cobrança encontra critérios adicionais no artigo sobre cobrança indevida e o que fazer.

Como o escritório atua nesse tipo de caso

A atuação do escritório em direito imobiliário e condominial abrange os dois lados da relação. Para o condomínio, envolve a revisão de convenção e de regimento à luz dos quóruns legais, a orientação sobre assembleias e a cobrança das cotas. Para o condômino, envolve o exame da validade da deliberação, a revisão de encargos acima do limite legal e a defesa em ações de cobrança ou de multa.

O trabalho começa pela leitura técnica dos documentos e pela identificação do que, no caso concreto, é matéria de convenção, de regimento ou de lei — distinção que orienta a estratégia e permite avaliar se o litígio é mesmo necessário. Dúvidas concretas podem ser dirigidas ao perfil do sócio responsável pela área ou pelos canais de contato.