Despejo e locação: direitos do inquilino e do locador

A Lei 8.245/1991 organiza a locação urbana como um sistema de prazos e garantias: o locador só retoma o imóvel pela ação de despejo, e o inquilino conserva a posse enquanto cumprir o contrato ou ainda puder pagar o débito nos limites legais. Duas informações resolvem a maior parte das dúvidas — o prazo escrito do contrato e a garantia prestada —, porque delas dependem a retomada sem motivo, o cabimento de liminar e o direito de purgar a mora.

Em Brasília, essas disputas chegam às varas cíveis do TJDFT, e boa parte nasce de um problema anterior ao litígio: contrato mal formatado ou inexistente. Em regiões administrativas como o Recanto das Emas, a locação verbal ou por instrumento curto ainda é comum — escolha que desloca o contrato do art. 46 para o art. 47 e retira do proprietário a retomada imotivada.

O que a Lei do Inquilinato assegura a cada lado

Pelo art. 5º, qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Não há retomada por conta própria: trocar fechadura, cortar água ou energia e remover pertences são condutas ilícitas, ainda que o aluguel esteja atrasado.

Os deveres básicos estão em dois artigos: o art. 22 obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, responder pelos vícios anteriores e emitir recibo discriminado, vedada a quitação genérica; o art. 23 impõe ao locatário pagamento pontual e restituição no estado em que recebeu, salvo deteriorações do uso normal.

O art. 17 admite livre convenção do aluguel, vedadas a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo, e o reajuste segue a periodicidade mínima anual do art. 2º, § 1º, da Lei 10.192/2001. Sem acordo, o art. 19 autoriza revisão judicial após três anos de vigência — tema vizinho ao artigo sobre revisão de contrato antes de assinar.

Garantia locatícia: quatro modalidades e a vedação de cumular

O art. 37 admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade num mesmo contrato. Exigir fiador e caução ao mesmo tempo, além de nulo, configura a contravenção penal do art. 43, II. A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel (art. 38, § 2º), em caderneta de poupança, cujos rendimentos revertem ao locatário.

A fiança exige atenção de quem assina. O art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 excepciona a impenhorabilidade do bem de família nas obrigações decorrentes de fiança em contrato de locação, e a Súmula 549 do STJ reconhece a validade dessa penhora; em compensação, a Súmula 214 do STJ afasta a responsabilidade do fiador por aditamento a que não anuiu. Pelo art. 39, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado.

Despejo por falta de pagamento e a purgação da mora

O pedido de rescisão pode ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios. Pelo art. 62, I, cita-se o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao de cobrança, exigindo-se cálculo discriminado do débito já na inicial — conta mal demonstrada abre espaço de defesa.

A defesa central do inquilino é a emenda da mora. O art. 62, II, na redação da Lei 12.112/2009, permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão pagando, em quinze dias contados da citação, o débito atualizado mediante depósito judicial, independentemente de cálculo. Entram no depósito os aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação, as multas contratuais exigíveis, os juros de mora e as custas com honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento, salvo disposição contratual diversa.

A faculdade não é ilimitada: o parágrafo único do art. 62 não admite a emenda da mora se o locatário já a houver utilizado nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Julgada procedente a ação, o art. 63 determina a expedição de mandado de despejo com trinta dias para a desocupação voluntária — prazo reduzido a quinze dias quando o despejo se funda no art. 9º, caso da falta de pagamento, ou no § 2º do art. 46.

Denúncia vazia e o divisor dos trinta meses

Contratos escritos com prazo de trinta meses ou mais

Pelo art. 46, a resolução ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário permanecer na posse por mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, e o § 2º autoriza o locador a denunciar o contrato a qualquer tempo, concedidos trinta dias para desocupação — é a chamada denúncia vazia.

Contratos verbais ou com prazo inferior a trinta meses

O art. 47 inverte a lógica: a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado em hipóteses fechadas — os casos do art. 9º; a extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação se relacionava ao emprego; o uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou o uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio; a demolição ou obra licenciada que aumente a área construída em pelo menos vinte por cento; e a vigência ininterrupta superior a cinco anos.

A liminar de desocupação em quinze dias

O art. 59, § 1º, autoriza liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução de três meses de aluguel. As hipóteses são taxativas e exigem fundamento exclusivo, entre elas:

• descumprimento de mútuo acordo escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para desocupação;
• término da locação para temporada ou da locação não residencial, ajuizada a ação em até trinta dias;
• falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias do art. 37.

Nesta última hipótese há válvula de escape: pelo § 3º do art. 59, o locatário elide a liminar depositando, dentro dos quinze dias, a totalidade dos valores devidos na forma do art. 62, II. Fora do rol, a desocupação depende de sentença, e a execução provisória do despejo exige caução de seis a doze meses de aluguel — dispensada nas ações fundadas no art. 9º, entre elas a de falta de pagamento (art. 64).

Locação não residencial: renovatória e o prazo que decai

Na locação comercial, o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito ao fim do prazo; a permanência por mais de trinta dias sem oposição o prorroga sem prazo determinado, e então cabe denúncia por escrito com trinta dias para desocupação (arts. 56 e 57).

O art. 51 assegura a renovação por igual prazo desde que, cumulativamente, o contrato a renovar seja escrito e por prazo determinado, o prazo mínimo ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos alcance cinco anos e o locatário explore o mesmo ramo por três anos. A inicial deve ser instruída na forma do art. 71.

O prazo é decadencial: pelo § 5º do art. 51, decai do direito quem não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à finalização do prazo do contrato em vigor. O art. 52 lista as hipóteses de recusa legítima, com indenização ao locatário quando o retomante não dá ao imóvel o destino alegado.

Benfeitorias, preferência na venda e devolução antecipada

Pelo art. 35, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário — ainda que não autorizadas — e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção. A ressalva explica a cláusula de renúncia dos contratos padronizados. As voluptuárias, pelo art. 36, podem ser levantadas ao fim da locação.

Na venda do imóvel locado, o art. 27 garante ao locatário preferência em igualdade de condições com terceiros, mediante comunicação de todas as condições do negócio. O direito caduca se a aceitação integral não for manifestada em trinta dias (art. 28) e não alcança permuta, doação, cisão, fusão nem venda por decisão judicial (art. 32). O preterido pode reclamar perdas e danos ou haver para si o imóvel, depositando o preço, em até seis meses do registro — mas só se o contrato estiver averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação (art. 33), o que torna a averbação nos cartórios de registro de imóveis do DF providência decisiva.

A devolução antecipada tem regra própria: o art. 4º, na redação da Lei 12.744/2012, permite ao locatário devolver o imóvel pagando a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada — ressalvada a locação sob medida do § 2º do art. 54-A. O parágrafo único dispensa a multa quando a devolução decorrer de transferência pelo empregador para localidade diversa, notificado o locador com trinta dias de antecedência.

O que documentar na entrada e na saída

A vistoria decide a discussão sobre o estado do imóvel e precisa existir nos dois momentos: sem laudo de entrada, a divergência sobre pintura ou infiltração vira palavra contra palavra; sem o de saída, o locador perde a base para reter valores. O art. 22, V, obriga o locador a fornecer, se o locatário solicitar, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes.

Convém organizar desde o início:

• laudos de vistoria de entrada e de saída, com fotografias datadas e termo de entrega de chaves;
• comprovante da garantia prestada — extrato da poupança, apólice do seguro-fiança ou qualificação do fiador;
• via do contrato averbada na matrícula, quando houver interesse em preservar a preferência;
• autorização escrita para obras ou benfeitorias e recibos discriminados de aluguel e encargos.

Obras em áreas comuns, ruído e uso de vagas envolvem a convenção e o regimento interno, assunto do texto sobre conflitos de condomínio.

Como o escritório atua nesse tipo de caso

A atuação em direito imobiliário e condominial começa, sempre que possível, antes do conflito: revisão da minuta, formalização da garantia no limite do art. 37, definição do prazo conforme o interesse em retomada futura, averbação na matrícula e desenho da vistoria. Instaurada a disputa, o trabalho envolve notificação, conferência do cálculo, ação de despejo, defesa na emenda da mora e ação renovatória.

Prazo, garantia e histórico de pagamentos alteram o caminho processual, e prazos como o do art. 51, § 5º, não voltam depois de vencidos. O escritório examina a documentação de forma individualizada e apresenta os cenários possíveis, com custos e riscos, sem antecipar resultado. Dúvidas sobre um contrato específico podem ser levadas ao perfil do sócio responsável pela área ou aos canais de contato; quem comprou imóvel na planta encontra tratamento próprio no texto sobre atraso na entrega do imóvel.